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2007.03.18

ライフステージ

 ライフステージは、以前の投稿へいただいたコメントから、知った銘柄です。元気のいいモンキー企業の典型だと思いますが、マンション系への投資興味の薄い私でさえ、惹かれるものがあります。

 「らうの投資メモ」ブログの、こちらの記事で紹介されているのですが(良い銘柄を教えていただきました)、私なりに、文章にして消化してみます。
 
 この企業の決算説明資料には次のように書かれています。
 

 投資家の皆様へ
 マンション開発のベストパートナーとして
 トータルソリューションを提供してまいります。
 「質」「量」ともに日本一のマンション販売代理会社を目指し、
 また周辺分野の事業を積極的に展開することで、
 収益の拡大、高品質のサービス提供を行うとともに、
 健全な財務体質を維持し、株主価値の向上に努めます。

 
 「マンション開発の主体」ではなく「ベストパートナー」。
 「日本一のマンション販売代理会社」を目指す。
 
 リクナビでは、
 「デベロッパーにはならない、日本一の販売会社を目指す!」
 と、書いています。

 マンションデベロッパーは、個人投資家にも人気の業界ですが、「販売代理業」とは、地味ですね。しかし、弱小企業がうごめく地味業界こそ、革新企業が出てきたときに、大きな飛躍があることは、ユニクロ、ラウンドワンなどで知られたところです。その「販売代理業」ですが、新聞チラシなどを見てみると、大手デベロッパーが、子会社を作って、やらせているようなところが多いですね。
 
 マンション販売と聞くと、
 マンション企画 →建設 →販売
 の、最後の部分かな、というイメージでした。
 しかし、ライフステージのサイトを見ると、次のような流れです。
 
 販売現場での接客
   ↓
 商談をデータベースで一元管理
 (セールスフォース活用=参照=)
   ↓
 ニーズを元に市場調査
 商品企画、販売企画
   ↓
 デベロッパーへの提案
 (採用されれば販売の受託)
 
 つまり、デベロッパーを「川中」とすると、「川上」と「川下」に位置するのです。特に、GIS活用(地図情報システムによるデータ分析)とハッキングローラー(足で稼ぐ戸別訪問)による市場調査を特徴としています。その成果が、「GISを用いた大阪府における居住水準分析」(「地理情報システム学会学術研究発表大会」2006.10.18講演)、あるいは、近畿圏分譲マンション市場動向分析 首都圏分譲マンション市場動向分析、などの研究レポートとして公表されています。
 
 デベロッパーへの企画提案(川上)と、販売結果としての契約状況(川下)を比較し、その実効性、有効性を報告して、次の受注につなげているということです。
 
 

 マンション販売代理事業についてですが、通常の販売代理会社では、販売開始から業務開始となりますが、私どもは川上の市場調査、商品企画、販売計画、立案から関与させていただいており、その点が同業他社と違う当社の大きな特徴だろうと考えております。当社がパートナー企業として重要な商品企画にも積極的に関与するのは、営業力だけでは限界があり、商品力がマンション販売の成約要因の7〜8割を占めているという考えからでございます。商品の企画力、開発力が重要という認識に基づいて、単なる販売会社としてではなく、特徴ある展開をしていこうとの考えからです。(略)
 私どもの取引先の8〜9割は大手の事業主様ですが、その大半が自社で販売子会社を持っています。最初は子会社への刺激策や、物件の販売不調で売れ残りを売ってもらうということで私どもが採用されるのですが、ほとんどのお客様からリピート受注をいただけています。採用してみたら川上の市場調査等も他社よりも精度が高く、販売力もあるということで使い続けていただいているというのが特徴です。(ヘラクレスIPOレポート)

 
 この後半は、シェア拡大に、もっとも大切なポイントです。
 
 で、販売代理手数料は、マンション価格の3%程度のようで、21年までの計画戸数では
 
-九州近畿首都圏
18.64291,149204
19.63351,442519
20.63001,500700
21.63001,6001,000

 右肩上がりを予想しています。特に、単価の高い首都圏で。
 ただ、過去の推移(契約戸数)を見ると、
 H11 712
 H12 1,206
 H13 997
 H14 1,484
 H15 1,300
 H16 1,737
 H17 2,002
 H18 1,782

 なぜか、1年毎に、好不調があります。
 
 営業利益の、18.6実績と、21.6予定の計画もあげておきます。
 
 販売代理事業では(18.6→21.6)、
 360 → 788
 
 それ以外の事業ですが、(18.6→21.6)
 不動産流動化等事業 359 →462
 住宅設備販売事業   33 →100
 JVデベロッパー事業 △42 →385
  という感じです。
  
 不動産流動化等事業は、良い情報を見つけたら、自分でSPCを作って収益マンション等を作り、ファンドに売ってしまおうというもの。最近で最も大きな事例は、神戸市中央区波止場町の観光集客施設です。
 
 神戸市とダイエーが共同で実施した神戸港臨海部の遊休地売却の入札で大証ヘラクレス上場の不動産会社、ライフステージが落札した。2008年11月をメドに物販や飲食店からなる6階建ての複合商業施設を建設する。
 神戸市が13日発表した。対象地は旅客船ターミナル、「かもめりあ」の東地区、11300平方メートルでダイエーが三分の二、残りを市が保有する。
 応札したのは二社でライフステージの落札価格は33億3200万円。二位の不動産会社、アーバンコーポレイションより約9千万円、落札下限価格より約4億6千万円高かった。(日本経済新聞2.14)

 さらに追加記事。
 神戸港の旅客船ターミナル「かもめりあ」の東地区で複合商業施設の建設を計画しているライフステージは、建物が完成しテナントを誘致した段階で施設をファンドに売却する。時期は2008年末、譲渡価格は100億円程度を想定。資金回収を早め、景気変動や金利負担のリスクを回避する。(略)
 売却先のファンドは今後詰める。
(略)神戸市内ではホテルオークラ神戸の土地・建物を不動産投資信託が買収するなどファンドによる不動産取得が相次いでいる。(日本経済新聞3.17)

 前述の中期計画が「意味ない」と思わせる規模です。ちなみに、18.12末の同社の貸借対照表で、総資産63億円。現金保有9億9千万円。負債比率70%、です。土地だけで33億円の出金。資金調達は、ちょっと心配、オフバランスなんでしょうが。さらに、2月には、3億円ほどで、群馬県のコオエーインターナショナルという会社も買収しています。。昨秋には、自社株買いもしていたのに。
 一方、上記の不動産流動化等事業(中間決算時の資料)には、どう見ても、この案件の数字は入っていないと思われます。
 
 住宅設備販売事業は、販売の際に、住宅設備も合わせて売ってしまおうというもの。インサイドという子会社でやっています。モデルルームや、リフォームにも展開しています。「インサイドがご提案するオプションセレクトシステムは、新築マンションにご入居されるお客様のみがご利用いただける特別な流通システムです。」とのこと。
 
 JVデベロッパー事業は、もっともユニークなもので、
 開発用地まで取得した上で、その土地の上でのマンション建設を、大手デベロッパーに提案するというものです。提案が通れば、自らは、ほんの一部のシェアだけを残し、土地の大半のシェアはデベロッパーに譲渡します。
 なぜ、このような手段をとるのか。
1)小さなシェアのほうが、多くの案件に関与できる。
2)関わっている案件の販売代行をそっくり受託できる。住宅設備販売においても、多くの案件に関与しているほうが、販売機会が増える。
3)大手に主導権を与えることで、そのブランド力を活かし、販売促進や融資審査をスムーズにする。
4)開発リスク分散。
5)JV提携先との関係強化により、他物件の販売代行も受託する機会が増える。
 だ、そうです。こちらは、セルサスコーポレーションという子会社でしていますが、現在進行形のプロジェクトは、こちら。私の土地勘のあるところが多いのも、判断に嬉しいところ。
 
 このように見ると、「開発主体」ではなく「パートナー」に徹することにチャンスを見いだしていることがわかります。「販売の現場」を、「情報収集の現場」として、他の事業にも活かしています。
 給与は固定給制、営業スタイルはチーム制だということです。「営業成績」だけでは、困りますからね。
 
 上場は昨年ですが、設立は平成2年ですが、急拡大しているのは、最近です。ここ数年の売上高(カッコ内は経常利益)及び従業員数の推移は

H14 1,491(180) 87名
H15 1,399(13) 99名
H16 1,888(42) 138名
H17 2,471(188) 146名
H18 3,325(399) 152名

 H15に酷い落ち込みで、経常利益は10分の1以下。利益の回復には3年かかっているのですが、実は、H15の従業員数は99人から、次の年には138人に急増しています。さらに、新事業の開始も、この頃です。もし、この頃に上場していたら、株価は売り叩かれていたのでしょうが、後から数字だけ振り返っていても、この年こそが飛躍への準備期だったようですね。こういうのを、見抜けるようになりたいものです。
 
 おそらく、販売代理事業の今後の飛躍も、人員確保次第のところもあると思います。そこで、従業員について。
 18.6の従業員のセグメント(連結)は、
 販売代理事業 119人
 不動産流動化等事業 3人
 住宅設備販売事業 7人
 JVデベロッパー事業 2人
 全社(共通) 21人
 合計 152人
(本社については139人。平均年齢30.4歳。平均勤続年数3.4年。)
 2人か3人、退職すれば、ストップしてしまう事業もあるということか。こういうのが、規模が小さい企業のリスクですね。
 従業員数が、ここ数年に急増しているので、平均勤続年数3.4年が、短すぎるとは思いませんが、ストックオプション(18年度の入社予定者にすら与えています)も、人員確保に、やむを得なかったのでしょうか。
 

 私はマンション販売においては、川上の商品企画、市場調査、販売計画立案のほうが販売以上に重要だと考えています。
 私どもは商品企画の段階からデベロッパー様の企画会議に必ず参画するようにしています。おかげさまで、私どもは現在、社員研修、教育といろいろ社員に勉強させていますが、大手取引先の受託会議とか開発会議に出席させていただくことにより、営業マンも企画担当も鍛えられ、鍛えられたことにより一人一人のレベルがアップし、デベロッパー様からいろいろな情報がいただけるようになりました。(前掲IPOレポート) 

 
 で、私の判断ですが、「販売代行業」の業界について、(私が)勉強不足なことを横において、30億円という時価総額は、リスクと天秤にかけても、かなり美味しいと思います。今の会社予想でも十分なのですが、不動産流動化等事業の中期予想は、(神戸市波止場町案件だけ見ても)保守的すぎます。
 アイディーユーのマザーズオークションの加盟店にもなっていますが、アイディーユーは、直近の貸借対照表で見ても、現金を97億円持っているのだから、ここを買ったら、と思うのは、私だけ? 
 
 急拡大企業特有の増資不安という、買いタイミングの問題だけは残りますが、万が一、増資があったとしても、おそらく用途が明確なものとなるのではないでしょうか。

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コメント

平素より大変お世話になっております。ライフステージ小生も勉強してみました。増資ではなく、もっと根本的な懸念が一点だけございますが、ちょっとここでは書きにくいものでございます。IRの方には質問いたしました、回答を待ってから購入すべきかどうか検討してみたいと思っております。ただ、自分で見つけた銘柄ではないので、既に財務諸表を見ていてもバイアスがかかってしまっており、見送るべきかもしれないとは思っております。正直、同時期上場のラ・アトレとリビングコーポレーションの分析の方に力を入れてしまったため、ライフステージは調べてませんでした。

ちなみに、有名故の批判をお受けしているようですが、気になされることはないと思います。批判される方はご自身で投資判断できていないだけだと思いますので。

また、ソフト系を売却なされるということは、情報企画も売ってしまうのですね、決算時期が違うので、この会社につきましては、ご懸念は杞憂かと思いますが。

小生、基本的には先ずは自分で見つけてきた銘柄しか購入しないようにしており、情報企画もここで取り上げられる前から自分で見つけて財務諸表も読みこんだ銘柄だったので、自信を持って買っておりますが、ここで非常に精査してくださっていたので、これが一般的な市場の評価であることが明らかとなり、現在様子見している方が多いと確信し、見直しが入る可能性が高いと踏みました。現在調整中ですが、何とかなるかなと思っております。

 こんにちわ。
 「根本的な懸念」気になりますね。
 私が気にかかっているのは、資金調達面。「財務制限条項」とか。
 
 情報企画は売ってしまいましたが、また買い戻したいという、虫のいい考えを持っています。ソフト会計の問題については、ソフト資産の償却が、あいまいだったところが厳格になってきているのが主ですが、情報企画については、償却がかなり進んでいるので、問題が生じるとは思いません。ただ、業界のムードとして。
 こういう相場読みは、私の場合、ほとんど外れるのですが。

はじめまして。
勉強させていただいていおります。

フィンテックグローバルの投資有価証券を調べているうちに
ここにたどり着いた記憶があります。
ライフステージもフィンテックグローバルの有価証券を保有しており協業関係なんでしょうか。
ライフステージの目論見書を見ると西福岡マリナタウン事業(H17.2.25~H18.6.30)及び堺筋本町プロジェクト(H17.6.23~H19.6.23)にフィンテックグローバルがかかわっているのを確認できます。
どちらの企業も成長しておりお互いがいい関係を保っているのではないかと予想しています。

 Tacさん、調べてみると、そうですね。
 ライフステージの保有する投資有価証券およそ2億5千万円のうち約2億円は、フィンテック株でした。さらに、ライフステージのほうも、フィンテックが保有する数少ない株のひとつです。
 資金調達の、大きな味方です。だとしたら、ライフステージのネックである売掛金の多さも、証券化対応してもらえないものでしょうか。
 さらに、うっかりしていましたが、神戸「かもめりあ」東地区について、中間決算説明会資料で、事業規模が約100億円と書いてありました。新聞報道は、おそらく単にこれをとっただけのこと、「売却額」ではなく、「原価」のほうですね。

大変お世話になっております。勉強させていただいている身にとって、小生程度の者の懸念はおそらく大したものではなく、また、決して内緒にしておきたいというつもりではないのですが、ただの杞憂の可能性があるため、他の方もご覧になられる中では非常に書くのをためらわれる個別具体的な懸念でございます。下記の別の例を挙げさせていただくことでご推察していただくことが可能かと存じます。ただ、いわゆる企業分析なされる際の検証項目の一つに入っていらっしゃるようですので、おそらく既にチェック済みではないでしょうか。
8894原弘産という会社をご存知でいらっしゃいますでしょうか。非常に素晴らしい中期計画を出しておりますが、株価は軟調な状況でございます。
この銘柄についてある天才肌の個人投資家の方が詳細に分析なされていらっしゃいますが、ある1点の懸念につきましては、おそらくあえて文中では触れていなかったと思います。推察ですが、この方はその懸念を甘受した上で投資先として選択なされていらっしゃるものと思われます。

ちなみに、資金調達につきましては不動産業界全般に伴うリスクではないかと存じますが、いわゆる普通の不動産会社が個別のプロジェクト毎に調達しているのとは違う事情でライフステージは調達しているように見えますが、売掛金を担保として借りているのでしょうか、だとしたら、仰られるとおり、リスクなのかもしれません。

ご指摘の財務制限条項を勉強してみました。ライフステージは赤字決算で一発退場みたいですが、棚卸資産として土地の担保がないからこういう契約になっているのでしょうか。

こういう方法は、順調なときはいいのでしょうが、不調を乗り切ることは難しい経営手法なんでしょうね。小規模事業者特有の難しさを感じます。

ライフステージは配当時期が違うので、しばらくは配当利回りのよい銘柄狙いで武富士あたり拾ってまして(どうやら減配なさそうですが、どうなんでしょう。)、ノンホルではございますが、ある程度バイアスがかかってしまってから銘柄を見ると、色眼鏡がかかってしまって判断が難しいですね。

引き続き勉強してみたいと存じます。

いずれにいたしましても、自分の判断基準でこういう銘柄だったら買い、そうでなければ見送り、というのを早く確立したいところです。安定成長してくれそうな企業は長期で保有し倍以上を狙いつつ、それ以外は短期で安いと思ったときに逆張り購入20%×4回で倍増といった感じで資産管理をしていけばよいとは思っているのですが、前者の長期保有銘柄として割安なものが見つからないです。

お言葉をお借りさせていただけば、ゴリラ企業であってかつ現在価値としても割安な銘柄があれば安心なのですが、現時点でそれらしきかけらのあるかもしれない企業はえてしてみな高PERを維持していると思いますので、実際にはゴリラ企業ではない可能性も踏まえつつ、相応のリスクを負わなければなかなか買うチャンスが来ないのかもしれません。これを避けるためには、ゴリラ企業になる前に買うしかないのかもしれませんが、これは本当にひらめきと洞察が求められるような気がいたしており、小生の場合は当面は見直し狙いの逆張りポジショントレードを続けることになりそうです。

本銘柄、真剣に購入対象となるべきか検討すべく勉強を続けております。財務諸表には表れない懸念はひとまず横に置いておきますが、もう一つのポイントとして、計画の妥当性について検討しております。
ポイントは、販売代理業とJVデベロップ事業がこの計画のとおりに右肩上がりとなるかにかかっているのは、ご承知のとおりかと存じます。
会社計画でも、この二つが計画に与える影響が大きいようですので、どちらか片方だけでも思ったより伸びないとなると、現在の株価もこの業界の水準からすれば決して割安な価格帯ではなく安心ゾーンではなくなってしまう、と感じております。
会社側は上場時がピークというつもりはなくても、上場後の業績予想は大体どこも高めに出してくるので、将来見通しも、本当に控えめなのか、この会社の差別化のポイントとなるであろう本丸の上記の二つの事業こそがおそらく成長の生命線であり、そこまで楽観的な安定的な成長が期待できる状況なのか、ここから更にパイを奪うことができるのかどうかが、気になっております。
販売代理は、ちょっとまだ読めませんが、JVデベロップ事業の方は現在見えている8件のうち、規模が大きい1件が2009年5月ぎりぎりの竣工計画のようです。20年6月期の31億円の売り上げは計画が予定通りいけば見えているようですが、次の57億円は絵に描いた餅かもしれません。1件の利益が大きくなればなるほど計画が遅れて順調に毎年いかないことが多いのが小規模事業の問題として挙げられますが、どの程度成長しそうかがまだわかりません。
現時点で結論出ませんが、会社が発表している数値を前提に今の株価が割安かどうかを判断するのは販売代理業が伸びない場合はこけてしまうと思いつつ、先ずは本業の分野で本当にこの会社にここから先もパイを奪い続ける強みがあるかどうかと、リスクを勘案して、既に見えているものからでも明らかに割安な水準のときに買うべきなのかなと思いつつ、引き続き勉強してみたいと思います。そうはならないという確信のネタを見つけたいところですが、流動化に力を入れていたら、本業の販売代理業が思ったより伸びませんでしたという結末になってしまうようでは、ちょっと大丈夫かなという気もいたします。

さみだれに大変申し訳ございません。銘柄にけちをつけようという意図はまったくなく、購入候補かもと思うからこそ、一生懸命勉強したくなるものですので、ご理解願います。

あくまで小生の場合で恐縮ですが、小生は分析力が劣る分、単純なものさしも利用するようにしております。読みが外れてしまった場合への安心の保険のため、成長株であってもまだ人気化していない現在の株価としても割安かどうかを購入判断にしております。
その一つの目安は、予想値ではなく前期実績によるPERを業界平均と比較して割安をいえるかどうか、また、今期の業績達成の見通しが高く期待できるかどうかで、ひとまず判断することにしております。ここをクリアしてさらに近いうちに見直しのきっかけとなるような状況が訪れると思われるようであれば、買い場と判断しております。

ライフステージの場合、前期実績の純利益と潜在株数から算出されるPERは、不動産業界としては決して割安放置状態とまではいえない、むしろやや高めの水準かと存じます。うーん、これだけ下がってもまだまだ将来への成長期待によって買われているという判断に至ります。

予定通り成長してくれるかどうかが株価を支えてくれるかということと判断しております。たとえば、今期予定通り達成してくるかどうかですが、他の3部門が中間期だけでなく最終的に支えるにはまだ限界がありそうに思えますので、販売代理業の業績次第ではないかと思いますが、残念ながら現在、そこまで期待できる状況なのかどうかが中間決算の数値からはまだ判断できておりません。

データが見つかるといいのですが、この業界の一人当たりの月当たり販売件数ってどのぐらいが平均なのでしょうか。複数の上位会社の従事している従業員数と年間販売件数から試算してみればある程度掴めるのかもしれません。

あくまでも肌感覚からすれば、この会社は一棟丸ごとファンド等に売るのではなく、いわゆる個人向けの小口販売だと理解しておりますが、そうなるとどうしても労力の限界というか、従業員を増やさないと処理できない効率化の限界が存在すると思っております。チーム制で平準化、効率化を図ったとして、一人当たり平均にすると月2件ぐらい(ここの平均値の妥当性がポイントなのかもしれません。)販売できればまあ上出来なのではないでしょうか。そうすると、現状では年間3000件を超えることは極めて難しいのではないか、そして現状でもそ
こまでまだ達成できていないということは、月平均一人当たり2件という数値は極めてハードルが高い可能性があり、計画の妥当性への懸念が生じます。

おそらくこの業界、月に5件も売るような人は営業の中でもトップクラスなのではないかと思いますので、売り上げ伸ばして費用減らす状態がどこまで続くかには近いうちに限界が訪れる可能性があると思ってしまいます。

会社側もおそらくそれがわかっているので、新規事業を立ち上げているものと思われますが、自分の見方ではこの会社が差別化を確立するためには、次の柱は流動化よりもむしろJVデベロップ事業の成否なのかもしれません。

開発段階からということは、用地取得しなければならないようですが、そうなると小規模物件でもおそらく1年から2年以上という時間のかかる事業になると思われます。57億円という計画達成のためには、あと数件は追加でそろそろ物件が見えていないと間に合いそうにありません。

また、JVデベロップ事業の場合、どの段階で事業主からどの程度の割合で費用回収できるのかが資金繰りの点と事業展開のスピード感を維持できるかの肝なのではないかと考えてみております。(この点は、資料に載ってなければIRの方に質問してもいいかなと思いつつ、現在あまりに重たい質問を既にしてしまったので、追加で質問しづらい状況です。)

以上より、まだ当面の2期の計画自体への妥当性に対する確信はなかなか持ちにくい状況ではございますが、あとは、突発案件との比較でしょうか。

 私自身、まだ、わかっていないことが多いのですが、
 
 営業について。住宅の場合、営業員の能力に多く依存するというものではないと思います。過去の業績推移を見ても、対顧客というよりも、受注をいくら取れるか、に、より影響されると思います。とはいえ、確かに、営業員数は規模に比例して必要です。ですから、人員確保ができなかった場合には、成長にブレーキがかかると思います。
 
 JV事業について。進捗状況の表を見ると、19年6月期(あと3か月で終わる)でさえ、売上1,148百万円の計画に対して、竣工案件は、初めから京都伏見の500百万円しか、ありません。シェア譲渡にかかる土地の転売益や、企画料などが入ってくるのでしょうが、これについては、今年度からの売上計上であり、決算結果を見てみないと、イメージが掴めないのも事実です。つまり、不透明ということですね。
 
 私は、株式投資の一つの見方として、「株価上昇とは、懸念や不透明性が払拭されていく過程」だと考えています。モンキー企業よりゴリラ企業を求めているのも、モンキー企業は将来の不透明性が高く、ゴリラ企業は低いからです。
 これについては、以前に、「歪みも裁定もない株式市場では」という文章に書きましたが。
 http://yuki.cocolog-nifty.com/daily/2006/08/post_64cc.html
 
 もちろん、懸念や不透明性を消す努力は必要なのですが、株式投資から、懸念や不透明性が100%消え去ることはあり得ませんので、どの程度許容できるのか、折り合いの付け方を学ばなければならないと考えています。
 
 ライフステージについては、まだまだ、これから勉強ですので、よろしくお願いします。

 書き忘れていました。

>次の柱は流動化よりもむしろJVデベロップ事業の成否なのかもしれません。

 私もそう思っています。
 当分、流動化事業が、業績を引っ張ってくれるんじゃないか、という期待は大きく持っています。しかし、私にとっての魅力は、販売業での別格のトップ企業として君臨することであり、「差別化ポイント」は、まさにここだと思います。
 
 その点、実際には業績のほとんどは「流動化事業」が稼いでいるが、真の魅力は「マザーズオークション」であるアイディーユーに、どこか通じるものがあります。

リスクをどこまで甘受するか、仰られるとおりかと存じます。個人的に思っているのは、追加資金に限界のある個人投資家は弱者であり、最優先は損失を出してはならないということであり、そのためには、ハイリスクハイリターンは狙ってはならず、ローリスクハイリターンを目指さなければならないという点でございます。

ランチェスターの法則をご存知でいらっしゃいますでしょうか。確実に勝てるパターンのとき、株でいえば暴落か割安放置による明らかな割安なバーゲンセールのときだけ株を購入するという方法でございます。

成長株を成長する前提でリスクをとり妥当な株価で購入すると、思わぬ事態が生ずるというか、枕を高くして眠れなくなってしまうので、本当に長期で持ちたいと思う株が見つかるまでは、短期の見直し狙いに集中したいと思っております。

ただ、ライフステージは、ご指摘の差別化ポイントを満たすことに対して確信が持てるかどうか、引き続き勉強してみたいと思っております。

いずれにいたしましても、たった1社見つかるだけで億万長者になれると思いますので、それまでの間は資金を減らさないことが最優先とすべきであり、中途半端な株価の状態であえて無理してリスクテイクして利益を狙いにいく必要はまったくないと思っております。

ひとまず見える部分からということで、今期予想の達成見込みを検討してみましたが、根本的な懸念が払拭されることを前提として買うことにするにしても、現在そこまでまだ株価が割安ではないと思っており、下方修正一発でおそらく沈むぐらいには妥当な水準だと思うので、買い時が難しい会社ですね。

今期は、ご指摘のとおり、JVはほぼ達成不可で、見えている部分だけでもマイナス5億円、流動化が中間決算で好調ですが後期分が前倒しになっただけの可能性があり、残りたな卸し資産9億4千万のうち、果たして今期用にいくら残っているのか、不明なため、まったく読めません。あと、1億3千万分があるのかどうか、それを上回るのかどうか、お言葉をお借りすればかなり不透明な状態です。2006年6月期決算説明資料の24頁に記述のある案件のうち今期まだ計上していない案件があるのでしょうか。

他方、設備事業は、概ね予想通りのところに落ち着きそうです。ただし、キーポイント、本丸の販売代理業は、前期から千葉の大型案件がずれておりますが、それでもあと14億円必要なのですが、千葉の案件が50%先取りの契約になっているとしても、うーん、大体50%で5億円ぐらいの案件でしょうか。(434件の販売金額全部から報酬金額を計算する気力がありませんが、平成21年の竣工のときの報酬あわせて全部で10億円ぐらいのような気がします。)

その他ホームページで販売物件ざらっと眺めましたが、電卓でたたいてはいませんが、目視できる分だけでは、どう見てもあと14億円には足りないように見えます。この事業でこのタイミングで見えない分があるとは考えにくいです。

以上より、流動化に前倒し案件がない限り、売り上げ4679の達成は非常に困難という懸念がございます。現在の株価のまま維持されたとして、今期3500ぐらいに落ち着いた場合のPERは15倍ぐらいでしょうか、いや潜在株も含めるともうちょっと上かな。うーん、この業界にしては高いです。

一番怖いのは、多くの方がこの中期計画を達成するものという前提で現在購入しているだろうという点です。中間決算で予定をこなしているので、通期も当然大丈夫だろうということなのでしょうが、状況を見ると、上記のような状態だと思われますので、達成は非常に不透明です。

他方、3期後のネタがあるのも事実ですので、仮に今期、来期不調だった場合でも3期後まで持ち続けてくれるかどうかですね。中期計画の達成などまったく関係なしに3期後のネタだけを目当てに、購入している方がどのぐらいかによるのかもしれません。そのネタ期待で買っていても、それまでに訪れるリスクを想定せずに買ってしまっている方が多いとしたら、暴落した場合信念で持ち続けてくれたり、ナンピンする余力が残っているかどうかでしょうか。人間の心理として想定外のことが起こってしまった場合は残念ながらなかなか持ち続けることは難しいと思うのですね。

ひとまず3Qの進捗を確認するまで様子見なのかもしれません。ここで流動化が絶好調であれば、本丸の販売代理業が不調でも、何とか目標を達成してくれそうですが。しかし、その場合、来期の販売代理業がこれまた不透明になります。

3期後に賭けるのならば、いつ買ってもOKでしょうが、果たしてその途中で未達成により半値になることがあった場合、根本的な懸念を抱えつつ、精神的に持ち続けることができるかどうか、悩みますね。

販売代理業の関西でのシェアはどう考えても飽和状態でしょうから、競合他社の名前を見る限り、これ以上はなかなか増えにくいと思いつつ、首都圏案件でどこまでシェアを増やせるかですが、まだ首都圏には人員がそこまで割かれてないようにみえます。

正直、ライフステージ、時価総額に大きな開きはございますが、小生の目には、フージャースの現状に似てみえます。近い将来下方修正の懸念がある中で、長期的な成長の方に賭けるのかどうか。今期の成績を確認したその後で買っても遅くはないかもしれませんが、買いのタイミングが難しいですね。時価総額は、確かに安いんですけど、そうはいっても純利益2億円ちょっとの会社ですから、業績横ばいならば、妥当といえば妥当な時価総額なんですよね。

買うならば、できるだけ安いときに買いたいんですけど、上記により、この先当分のトレンドが読めないので、買い時が難しいです。みんな気づかずに、とりあえずはネタを見て買い続けるのでしょうか。そんな気もしますが。

上記の点は杞憂により外れる可能性があるリスクでございますが、このリスクを踏まえた上で、いつ買うかなのかもしれません。

 どうもです。
 言われることは、同意することも多く、また、置かれた状況は個々に違うので、方針が異ならざるをえない部分も当然に出てくるとは思いますが、明らかに、意見が異なる部分だけ、書きます。
 
>株でいえば暴落か割安放置による明らかな割安な
>バーゲンセールのときだけ株を購入するという方法

 暴落に見舞われる度、私もそれを考えます。効果もあると思います。が、私自身はとりません。
 
 「カンネー投資法」というのがあるそうです。第二次ポエニ戦争で、カルタゴ軍が数に勝るローマ軍を一方的に打ち負かしたカンネーの戦いから、きているそうですが、資金を、勝っている銘柄に徹底的に注ぎ込む戦法らしいです。
 最初に聞いたときには「何とも奇妙な」と思いましたが、昨年のような、「勝ち組は勝ち続け、負け組は負け続ける」相場(私の銘柄では、リサとアセット)を見ると、言えてるのかな、と思う気持ちも出てきます。
 暴落を待ち続けて資金待機している間、上昇相場を指をくわえて見ていることにもなりかねません。一方、暴落の底を買ったつもりが、底割れしてしまっては、安全な投資法とは言い切れないと思います。
 状況により、取り入れることがあっても、メインの投資法にはなり得ないと思います。
 
>たった1社見つかるだけで億万長者になれる

 これは、そうだろうと思います。うまくいけば、百倍株を掴めるかもしれません。ただ、「1社だけ投資し、その1社が百倍株になれる」ことは、ほとんど、ありえないと考えています。つまり、
 
 「投資先のうち、1社が大化けするだけで億万長者になれる」状況を、私は、最良のシナリオと考えています。そのために、他の投資先は、平凡なパフォーマンスでも、あるいは多少の負けでも許容します。「大負け」しなければいいわけです。あるいは、大負けしても、投資割合が限定的ならいいわけです。
 私は、(他のいくつかの銘柄も同様)ライフステージについては、既に打診買いしていますが、もし、ライフステージが壊滅的な下げに見舞われても、私の資産自体は壊滅的にならない程度の割合です。そして、投資銘柄のうち、脱落する「負け組銘柄」は、資金を引き上げて「勝ち組銘柄」に再投資するという「カンネー投資法」をイメージしています(この場合の勝ち負けとは、株価のことではないです)。
 これは、私自身が、お金をつぎ込んでいる銘柄でなければ、しっかり考えることができないという性格にもよっています。
 負けを恐れるのではなく、上手に負ける人が最後に勝つと思っています。
 
>販売代理業の関西でのシェアはどう考えても飽和状態

 これは、全くそうは思いません。
 関西のマンション販売は30000件以上ありますが、そのうち、1000〜1500しか、取り扱っていません。5%以下です。
 ほとんどのマンデベは、自社(販売子会社)で、おこなっているけれども、本業に専念、集中したいはずであり、効果があれば、外注したいと考えるはずです。積極的に、販売業務に取り組んでいるところがどれだけあるのでしょう。まったく未開拓の荒野が広がっていると漠然と考えています。
 ただ、JV事業の売上構成をまだ、見ていないのは、躊躇材料です。他のマジョリティシェアの大手と比べ、多くの汗をかいているのだから、まさか、マイナーシェアの販売代金のみ、ということはなく、企画料手数料その他が、相応にあるのだろうと思いますが。
 一般的には、買い場は少なくとも決算後でしょうね。

 
 

仕事が少し落ち着いており、また、久しぶりに新たな分析対象と見つけたので、何だかたくさんお邪魔してしまい、申し訳ございませんでした。

正直、小生、順張りは苦手でございます。大成功した方の多くは順張りで資金を集中させているのは、仰るとおりと感じており、いつか自分も出来るようになる必要性を認識しております。

ただ、自分の性格を考慮し、また、今の方法でひとまず満足のいく利益が出ているので、将来的に上手くいかないようになるまでは、今の方法でやっていこうとは思っております。

なお、仰るとおり逆張りは決して安全ではございません。順張りも逆張りもリスクは同じで、資金管理と損きりルール次第でコントロールしていくしかないと感じております。

小生の性に合っているというだけです。ただし、銘柄選択と買いと売りのタイミングを間違えなければ、小生は安全性が高まると理解いたしております。短期で売却することを目的としていますので、ポジションの上限に到達したら、予想外に上がっていっても、上値を追って買い増しはいたしません。

ご指摘のとおり、順張りより、効率が悪いと思います。ただ、ここ数年である程度資金が増えてきており、当面は年率総資産の30%も取れれば上出来、そもそも修行中の身ゆえ減らなければOKという方針ですので、自分はこれで満足しております。

また、逆張りは何でもかんでも拾うのではなく、あくまでも、底割れする可能性の少なくて、近いうちに見直しが入るという確信が持てる銘柄に限定しております。年に数回買い時が来ればOKで、後は売り時のタイミング待ちです。

ポイントは相場観と個別銘柄の見極めですが、これはもう個別に銘柄を分析してみるしかないのですが、これまでのところは、平均1銘柄保有期間は半年間程度で動かしておりますが、大体は予想通りの動きをしてくれております。基本ルールは、いたってシンプルで暴落しても事前にその他のリスクがまだ見えている銘柄は拾うのを避けるだけなのですが。結果上がることが多いですが、他にも銘柄はたくさんあるので、より自信の持てる方を拾うことにしております。それでも底割れしたら、損きりというルールにしておりますが、これまでのところは、そのような状態にはなっておりません。

逆張りの場合、買いのタイミングをみつつ、少しずつしか買い下がっていくのですが、残り資金を考慮しつつ、常に次の一手を用意しながらやっていきます。

買う銘柄さえ間違えなければという条件がつきますが、予想外の動きになったら、利益が出ていようがなかろうが、いったんポジションを閉じます。

また、通常キャッシュポジションを持っていたり、ある程度分散投資しておくと、想定外の事態が起きたときに次の一手が非常に打ちやすいというのも、自分の性に合っているようです。

こういう方法で利益を出すことも出来ているという、何らご参考まででございます。

あくまでも性に合った手法の中から、実際にも期待するリターンが得られている方法を選択なされるのがよいのではないかと存じます。

ただ、専業じゃない限り、指をくわえて待つのも、そんなに悪くないですよ。というか、待てるのが個人投資家の武器だと思っておりますし、実際結構チャンスが多くやってきます。

そのうち、順張りと同時に、空前の上昇をした場合は、空売りの勉強をしようと思っています。

ライフステージは、中期計画通りに進む限りは、底割れの心配はなさそうですが、仰られるとおり、上場後の強気予想の今期を達成するのかどうかを伺いつつ、様子見していきたいと存じます。ちなみに小生も、おかげさまで大体この企業のリスクが理解できたので、3期後まで寝かしてもいいぐらいの資金の範囲で打診買いしてみました。3Qの状況見てその後どうするか判断しようと思っております。

ちなみに、IRの方からは質問内容が重すぎたのか回答が来ません。どんな結論が来るかはわかっているのですが、どういうふうに説明していただけるのかが関心事でございます。

販売代理業の市場規模へのご推察、ありがとうございました。勉強してみます。

少し見てみました。マンション販売戸数の進捗についてはコメントとして会社側がどう評価してるか見つけられませんでした。

それ以外では、たぶん根本的でく業務の本質と離れてると思いますが、私が気にしている点は1点で、買収した子会社が今期黒字転換してくれるのでしょうか?という点です、昨年並みの赤字であると買収したとたん、今期は1億ほどの下方修正が発生してしまいます・・

かもめりあの件については、事業費100億+土地33億みたいな感じですね。この規模だといくらで売れるのかは、アーバンがやっていることなどの事例を探してみるしかないと思ってます。でも、これも、恐らくですが・・SPCの利益が当社の利益になるのではないみたいで、投資家に配分されるのではと思います。

インセンティブフィーは、ダヴィやセキュなどを見てると、IRR10%を超えた利益部分のうち、20%を会社に支払うという要件みたいです。マネジメントフィーとか仲介手数料とか色々入ると思います・・かもめりあの件、いくらのフィーになるのかは、ずばり聞いちゃったほうが早いかもですが。

IRに質問するより、説明会で社長に相対してぽろっと♪発言で聞けるレベルような感じで、これも当たりつけるの難しそうですが・・

 らうさん、こんにちわ。
 ブログの新着記事のほうも読みました。
 かもめりあのエクイティが、(おそらくフィンテックを通じて)投資家に転売されるとすれば、資金の回収が速いですので、次の案件にも、次々と進めそうです。フィービジネスのほうが業務展開が早いかも。
 買収した子会社は、業績もそうですが、どのような買収意図なのか、シナジー効果が不明ですね。
 さらに、フィンテック株が1株73,000円を下回れば、1億円ほどの減損が必要です(大丈夫だろうと思いますが)。
 JV事業の結果(売上構成)を、決算で見なければ、本格買いは、しにくいですので、それまで待ち遠しいです。

 間違ってました。「純資産の部」に評価差額金が1億円ぐらいありましたので、おそらくフィンテックの取得価格は、ずっと下です。まだ、評価益が出ている状態でした。

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